買車位方便停車
也得擦亮眼睛，提高警惕
否則很可能是位財兩空
這不
廈門這位買受人的遭遇
真是損失慘重
買受人在購買車位的過程中，在明知案涉車位抵押權未滌除的情況下仍與出賣人訂立買賣合同，因出賣人未按照合同約定解除抵押手續導致案涉車位無法辦理過戶登記，因房產被法院查封導致過戶不能的風險應由買受人承擔。
近日，集美法院依法審查了
這起執行異議案
對買受人提出的
排除執行的異議予以駁回
案情回顧
2017年6月初，王某為了停車方便，在小區物色了一個停車位，很快跟賣家邱某簽訂了買賣協議，約定車位的成交價格為22萬元，該款分兩次付清，簽訂合同之日支付15萬元，過戶當日支付7萬元。合同體現該車位已經辦理了房屋產權證，但處於抵押狀態。
邱某應於2017年6月底前往原申貸銀行辦理提前還貸手續，將銀行的按揭餘額一次性還清，同時辦理解除抵押登記手續。雙方應於抵押手續解除後五日內並前往土房局辦理交易過戶登記手續，並將車位交付給王某使用。若因一方原因無法辦理交易過戶登記手續，則守約方有權解除本協議並追究違約方的違約責任。合同簽訂後，王某通過銀行轉賬支付款項15萬元。
後由於邱某資金週轉不靈，未按照合同約定解除車位的抵押登記，亦未能按照約定將車位過戶至王某名下。同時，由於邱某在外欠了不少債務被債權人起訴至法院，上述車位也被法院查封了。
2018年7月
王某得知車位被司法查封后
對該執行行為不服
向本院提出書面異議
王某認為
從合同簽訂之日起，邱某就將案涉車位交付給王某使用並繳交物業管理費。雙方約定剩下7萬元待車位過戶當天當面交付，後由於邱某單方面原因一直推遲過戶時間。他已於2017年6月初通過與邱某簽訂合同取得該車位並使用至今，該車位屬於他的財產，請求法院中止對車位的執行行為。
法院經審理後認為
根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案中，雖然王某在本院查封案涉車位之前，已經與邱某簽訂了《房產買賣協議》、實際佔有案涉車位並支付大部分價款，但由於案涉車位的銀行貸款未還清、抵押登記未解除，導致該車位無法過戶至王某名下。雙方簽訂的《房產買賣協議》已經明確載明案涉車位處於抵押狀態。可見，王某在購買案涉車位時已經知曉邱某將該車位抵押給銀行的情況。王某在明知涉案車位存在不能辦理過戶登記的重大風險下，仍與邱某簽訂並繼續履行買賣協議，其自身對於案涉車位未能辦理過戶登記的情形具有過錯，不屬於“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的情形。
因此王某的執行異議申請不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，法院予以駁回。
法官說法
不動產買賣涉及的金額較大，買受人應當對其購買不動產的風險要全面管控，如果買受人在購買不動產時已經知曉案涉房產存在無法過戶的風險而購買，那麼可以認定買受人對於無法過戶的原因存在過錯。具體到本案中，王某在購買案涉車位時已經知曉邱某將該車位抵押給銀行的情況，王某在明知涉案車位存在不能辦理過戶登記的障礙下，對其可以或者應當預見的交易風險置之不理，仍與邱某簽訂並繼續履行買賣協議，應當認定其自身對於案涉車位未能辦理過戶登記的情形具有過錯。王某的異議請求不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形，所以法院駁回了王某的異議請求。
購買不動產需謹慎
風險管控是關鍵
大家要記住！
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▌製作：陳豪
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