房地产是一种大宗的非标准商品，它的投入巨大，需要考虑的信息很多。近20多年房价不断上涨，让我们老百姓既感到担心，又感到好奇。因此，每当有新的朋友知道我从事房地产行业，他们第一个会问我的问题几乎都是——

你给说说，当下在成都如何买房啊？

大家一般会这么问：最近有没有高性价比的住宅推荐？这个公寓能不能买？那个商铺你觉得回报如何？等等……

你看，就如何买房这个问题本身，都有好多信息量，很复杂。

这里面还有些常见误区，比如哪里熟悉就买哪里，政府宣传的区域一定发展很快，离市区近的楼盘一定增长更快。当然，还有一些跟商业有关的，比如住宅限购买商业一定没错……

正是有了这许许多多的问题，和一个又一个的误区，才有了这个我想跟大家分享的主题。

一方面是将我的专业经验分享给正在纠结买房的朋友。

更进一步，希望能够通过房地产人如何想问题的，向大家分享，在一个信息不对称的复杂市场如何做决策。

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首先，我跟你分享两个关键词：一个是新房，一个是改善房。具体来说，我建议你重点考虑改善型的新房。这是当下成都买房可以关注的重点。

为什么？

我们一个个来看，先看新房。

新房价格被人为的压低了，造成一二手房价格倒挂。从上面这张图上我们可以明显的看到，新房和二手房之间是有一个差价的，这叫做“剪刀差”。

这个剪刀差可不是从来就有的，以前一直是同区域新房比二手房价格高，因为大部分人首选新房嘛。但是由于价格管制，也就是限价，从17年开始出现倒挂——新房远远低于二手房的价格。图上可以看出，最高的时候剪刀差平均将近8千块，有的地方接近1万块。

为什么会出现这种情况呢？我们国家采取的是商品房预售制度，一个楼盘要销售必须要有一个重要的东西叫做“预售证”。

预售证不是市场行为，是一个行政许可。

我这里给你讲一个行业内的料，可以感受一下预售证对于限价的威力。

在政府限价刚出来那会儿，有一些项目已经报了资料去拿预售证了。比如说，某个开发商报的是16000，限价出来只能卖1万。开发商一听，这连我的成本都不够啊，那我能不能不卖？我把资料撤回来。主管部门说，那哪行啊，你都达到预售条件了，资料也都报齐全了，你不卖就是捂盘。按我的要求改一改价格，预售证给你。

开发商接到这张预售证，心里那是1万头草泥马奔过啊……其中有些人想出了办法。什么办法？他把预售证给搞丢了，然后还自己花钱登报公示，说不好意思，我们预售证掉了，暂时卖不了。

各位，你们听到这里怎么想？我们斗胆揣测主管部门怎么想，他们的心里估计就两字——呵呵。你们几个家伙把证给搞掉了？还登报？！心里呵呵一笑，原来需要很长时间，现在立马补给你。结果当天上午登报，下午主管部门就把预售证给送过来了，比顺丰还快啊！

了解了这些情况，我们再来看看这个图，开发商没办法，他们是资金密集型企业，没有几个不是债务缠身，人家得回笼资金，他从拿地建设已经耽误很长时间了。所以他只能接受限价。但是小业主就不一样了，他限制你，你可以不卖呀。因此就形成了一二手房价格倒挂的局面。

你也可以简单的理解为，二手市场的交易价格代表了现在市场上相对真实的供需状况。而新房市场是被低估了的。

因此，为什么要首选新房？因为它的价格被人为的压低了。

有朋友会问，最近听说中签率提升了，新房市场是不是不好了？这是误解。去年5月新政以后，中签率的确在上升。我要提醒你的是，中签率是市场表现的结果而不是原因。

18年5月以前供应量比较少，又由于参与摇号的人多（按自然人摇号），中签率很变态的过低，10个人有1个摇到算运气不错了。这是不正常的。18年5月从按自然人变为按家庭摇号，参与者被挤压少了，再加上限价低调的适度放开，提高了供应量，中签率上升是正常的。

但是，你别忘了，整体可还在限价过程中呢。举了例子，一些年初开盘的高端物业，比如金茂府，均价每平米3万左右，这是年后成都新盘第一高价，它的销售速度很快，因为这个价格是低于原本的心理预期的。

因此，为什么要首选新房？因为它的价格被人为的压低了，而且买房的竞争者又被人为地挤压掉了大半。

第二，为什么要推荐改善型物业呢？再具体点说，首选130平米到180平米之间的四房。

因为，改善型物业承载的房地产增值空间更多，而且更安全。

前两个月我们做了个统计，地价过万的项目，未来1-2年会推出的体量超过400万平米。

这是个什么概念？大致相当于，市场上每有10套房，其中有2套它的地价都超过1万。这还只是确认新推出的，还没有算以前的存量和今后会拍卖出的新增土地。按照现在的地价增速，未来地价过万的项目会越来越多。

在这样的趋势下，你打算拥有多少面积，来承载市场增值的空间？

另外，房票时代到来。2018年5月以后，一个家庭只能购买两套房，你此前拥有的也算名额。因此能买到尽量买大。

我身边的很多朋友，都在把以前小户型的卖掉，换成相对大户型的资产，这种1+1=1的做法很普遍，人们得把手上的房票尽可能地用好。

你问我限购会不会取消？我的答案是“会”，但什么时候没人说得准。所以，现在能买大一点就买大一点。就算未来限购取消了，市场在相对高的位置运行，你的物业抵御风险的能力也会更强。

好，小结一下：

第一，新房价格被人为压低，竞争者被挤压走；

第二，未来市场会在高位运行，多一些承载增值的空间；

第三，房票时代尽量买大，票尽其用，130-180平米的四房更受欢迎。

刚才说的是，要买新房，买改善型新房。那接下来大家该关心了：

究竟买在哪里呢？

我们都知道商界大佬，地产大亨李嘉诚，提过一个著名的房地产投资原则：地段，地段，地段。

听听，这说的多有理啊，那到底怎么用呢？

我们都想要道路通达，要有地铁覆盖，最好是多条地铁汇聚，我还要紧邻知名的学校，旁边要有知名的医院，还要有很大的公园，最好还要有能购物的地方，开发商得是知名的，物业公司得非常优质，对了，我的邻居还得非常的了得，因为这是圈层。

我想说的是：这样的房子很棒，但只有一个缺点，就是贵！

对于站在食物链顶端的买家而言，你可以只挑已经呈现出来最好的，对于我们大多数人而言，我们可以采取一个策略——

寻找价值洼地。我不一定要买现在核心的地段，我可以买未来核心的地段。

那，究竟怎么选择价值洼地呢？

这里有两个误区：政府宣传的就是价值洼地；离主城区越近的就越好。

我先给你讲一个故事，玛丽在南边的天府新区上班，她家住在北边的新都大丰。在4年前，玛丽萌生了买房的念头，买哪里好呢？玛丽心里想，买天府新区怎么样，离我上班的地方近。但是这里要6千多，而且去到二绕了，要不买大丰吧？这里才4千多，而且离北三环不远呢，而且政府不是要北改吗？天天在宣传……这里以后应该有很高的升值空间吧。

4年后的现在，玛丽每天起个大早，从家坐30分钟公交到达最近的地铁站，这是地铁1号线在最北边的一个站点，你注意还没出三环。然后坐地铁来到天府新区的兴隆湖，这是一个快接近第二绕城的地方了。下班回去的时候从兴隆湖坐地铁到北三环，然后坐一个火三轮回家。

这个故事告诉我们什么？可不仅仅是上班不方便的事情，现在大丰和兴隆湖的房价可差得太多了。

要看未来的核心区域，不能光听政府的宣传，你看成都政府说，向东向南发展，又说要北改，又说西边要升级。你怎么判断？

别听广告，你得找到一些关键的指标。

我给你讲三个关键指标：

地铁修建的速度，政府投资的力度，以及大牌聚集的热度。

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先说第一个指标——地铁修建的速度。

这是成都地铁线修建的一个状态。红色是已经开通，蓝色是正在修建，灰色是已经报建。你可以看到，红色的正中间这一条线，南边很长，快到第二绕城了，而北边呢很短，连三环路都没有冲出。你以这个规律去看地铁线往前延伸的速度，就大概能够判断出区域未来的价值来。想象这个场景，如果你回家还在坐火三轮，那不是价值洼地，那是眼泪的洼地。

我们再来看第二个指标——政府投资的力度。

这里我举一个龙泉驿区的例子。我跟很多朋友提到龙泉的时候他们都会一愣，龙泉值得投资吗？看这个数据你就明白，你看它的GDP排名第二，远高于传统的几大行政区划，什么青羊、武侯、锦江。

早在7、8年前我就给很多开发商建议，在龙泉拿地。龙泉驿和传统的几大区相比，它可能并不起眼，而在它下面，有一个不得了的经济开发区，这个经济开发区虽然不是一个行政区划，但是它的GDP就已经超过了锦江区。GDP背后是什么，是政府的投资。什么一汽、大众、丰田……等等这些高产值的企业全都在这个区。

在它前面排第一的是高新区。高新区也是遵循这个逻辑，只不过它是南区和西区两块加起来的。同样的天府新区也是这样，只是它还在快速发展中。

还有第三个指标，你可以看大牌聚集的热度。

什么意思呢？就是一个区域吸引进来的知名开发商，和他们开发的知名项目的多少。

举个例子，武侯新城这个区域，它是原本武侯区一个比较杂乱落后的区域。原来的什么皮革工厂，相关的商品贸易都堆在这儿。你往那边走，你会感觉整个城市面貌脏乱差。但现在你再过去看，土地平整，大块大块的土地呈现，而且知名的开发商扎堆。

最典型的就是金茂、金科、中铁建这些房企，现在全成都，最高单价的住宅也在这个区域，而且卖得还不错。

从我们的经验来看，以这种思路去选择的区域，未来几年它的发展都会不错。因为知名的品牌开发商，他所修建的知名项目就像是一个磁铁，会吸引来众多的优质配套，还有更多的项目入驻。

到这里，让我们再总结一下，我给你交付了两个东西。

第一，我给你交付了一个当下在成都的买房指引：首选新房，改善四房。

第二，我给你交付了如何选择价值洼地的三个指标：地铁修建的速度，政府投资的力度，大牌聚集的热度。

那进一步呢？在一个信息不对称的复杂领域如何决策？

通过比较，找到关键信息，排除不合理因素。

找到关键信息——人和钱往哪里走。

排除不合理信息——什么人为压低价格，人为挤压参与者，什么人为制造热点等等，都是在排除不正常不合理的因素。

如果刚才我们说的你都忘了，最后给你两个原则：

原则一：目前成都的城市化率仅仅70%，这个城市还在不断地发展，现在所有的增长都是城市发展的红利。能早买尽量早买。

原则二：如果你要自住，现在永远是最好的时机。如果你要投资，请想一想有没有人愿意住到你买的那里。

最后，你有什么困惑也可以给我留言，我会找时间为你解答。

祝你买到称心如意的好房。