楊柳郡最後一次開盤，被群嘲。
我一直不太理解，第16個“萬人搖”，10416組客戶登記，中籤率5.7%，10個小時賣完590套房源……這個成績很差嗎？
均價35377元/平米，依舊有倒掛，但楊柳郡44-76平米的房子沒有其他戶型好賣。
同樣的情況還發生在此前金色時光的開盤。
以前我們都說小戶型好走，大戶型難賣，現在反過來了：小戶型沒90方好賣，甚至現在110以上的戶型也比90方好賣了。
低總價的小戶型為什麼難賣？
有人歸結於行情不好了，甚至認為“熱銷”變“滯銷”。這個解題思路，個人覺得未免有點清奇了一些。
如果原因單純是因為行情不好，那麼110方應該也很難賣出去，但現在不是，110方甚至是“一房難求”。
何解？
我們放在整個市場面、政策面去看這個問題。
一、限購：
除了部分家庭有用不完的房票外（別笑，我真的碰到過這麼一群人：“房票到處都是”、“我有很多親戚”、“爸媽戶口遷過來又是全新的兩張房票”……），大部分家庭還是最多兩張，單身的是一張。
這麼寶貴的房票實在不想浪費在小戶型上。
二、房價：
通常大家會選擇，夠一夠買更大的戶型，說明預算還是有彈性空間的。
但房價更高城市情況就不同了，低總價的小戶型被城市深深地需要著。
不提香港，就拿深圳來說，迷你戶型也是出了名的，萬科曾經做過9個平米的住宅。雖然最後被叫停，但受歡迎度很高。
杭州？沒有。
換個角度看，杭州的房價還是可以承受，沒有高不可攀到只能買個迷你小戶型。
這種被動感和無奈感還沒有放大，突然有種幸福感怎麼回事？
三、城市密度：
杭州城市還是小的，稍微犧牲點通勤時間，甚至就犧牲15-30分鐘，同樣的價格往北、往東5-10公里就可以買到90方三房，甚至更大的戶型。
為什麼要蝸居在艮北？蝸居在武林廣場附近可以接受，但在艮北不甘心。
杭州城市的建設格局真的不大，城市密度沒那麼大，沒那麼擁擠，還有很多開發空間。
現在杭州城市多中心後，意味著每個中心的輻射圈更大，生活半徑考慮的選擇範圍也大了。
歸根結底，城市的骨架剛剛開始拉伸，無論是物理距離和心理距離都在大面積地外擴。
四、限貸：
即便有房票，但有貸款記錄，首付需要六成。
這項政策，讓很多人不敢換房，結果就是更多的人開始考慮：儘自己最大的能力滿足自己最大的需求。
“一步到位”想法的人越來越多，這點並不難理解。
以往我們總是安慰預算不寬裕的首次置業者：“先買套小的住著，以後再換大的。”
現在呢？真心換不動。
首次買房的代價是小了，但置換的代價就更大了。現在地段、學區稍微看得過去的140方的房子，總價至少500萬吧？
首付6成至少300萬吧，需要的資金規模對於很多人而言壓力有點大。不如現在直接下手500萬的房子，首付3成150萬。
五、限價：
無論是自住還是投資，多少都希望房子有升值的空間。
但因為土拍市場的雙限政策，未來2-3年的房價被控制了，有了天花板價。
小戶型自住客覺得沒有足夠的居住價值，投資客就更直接了：沒有投資價值。
楊柳郡這樣的小戶型雖然有倒掛還是有投資價值，但投資客不得不考慮：二手房我賣給誰？
小戶型不是不被市場需要，只是需要的人並不多。
需求還是有的，你看楊柳郡的小戶型最後還是賣完了。（THE END）
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