導 讀
據深圳規土委最新數據顯示，中海天鑽（備案名：中海鹿丹名苑（A區））已於6月15日拿到預售許可證，計劃於本週開盤。
本次中海天鑽（A區）備案共有44套房源，均價約7.88萬/㎡。與2015年12月入市的第一期相比（均價約10.5萬元/㎡），此次價格降低了近3萬。
其中，最低單價為71682元/㎡，最高單價85682元/㎡，總價範圍在680到1600萬（未含裝修費用）。
本次預售部分為中海天鑽A區完成回遷後剩餘的住宅，是項目最後一批毛坯房。其中：1棟5套、2棟4套、3棟2套、4棟1套、5棟A座6套、5棟B座26套。
住宅戶型共有三種，分別為：三房、四房及四房以上，面積段為：94.49㎡—180.54㎡。
每棟戶型具體如下：
1棟，面積約120.13㎡的三房（3套）及110.37㎡的三房（2套）；
2棟，面積約130.52㎡的四房（2套）、161.23㎡的三房（1套）以及99.93㎡的三房（1套）；
3棟，110.25㎡的三房（2套）；
4棟，180.54㎡的四房以上（1套）；
5A棟，101㎡的三房（1套），121.04㎡的三房（2套），100.75㎡的三房（3套）；
5B棟，94.49㎡的三房（20套），110.94㎡的三房（5套）；
01
最低單價
約7.1萬/㎡
備案價最低的單位為：5棟B座2層的三房單位2D。備案價格為：71682元/㎡ （按建築面積計）；建築面積：94.49㎡；戶內面積：76㎡；分攤面積：18.9㎡。
02
最高單價
約8.6萬/㎡
備案價最低的單位為：5棟B座29層的三房單位29D。備案價格為：85682元/㎡（按建築面積計）；建築面積：94.49㎡；戶內面積：76㎡；分攤面積：18.9㎡。
03
最小面積
94.49㎡
本次備案面積最小的單位有20套，位於5B棟（其中，包括備案價最低以及最高的單位）。備案價格在7.1萬-8.6萬元之間（按建築面積計）；建築面積為：94.49㎡；戶內面積為：76㎡；分攤面積為：18.9㎡。
04
最大面積
180.54㎡
本次備案面積最大的單位僅有一套，為4棟2層的三房單位2C。備案價格為：
83815元/㎡（按建築面積計）；建築面積為：180.54㎡；戶內面積為：150.64㎡；分攤面積為：29.9㎡。
戶型參考
目前，項目戶型圖暫未公佈。不過，此次項目入市單位為完成回遷後剩餘的住宅，因此，邱閣主估計戶型與一期的戶型相差不大。 以下為邱閣主收集到的一些項目一期產品的戶型，以供參考。
▲8A／8B四房戶型，建築面積約180㎡
▲9A／9D三房戶型，建築面積約120㎡
▲9B／9C三房戶型，建築面積約120㎡
項目點評
項目總佔面約47166.23㎡，總建面約260184.36㎡。由9棟回遷房、2棟商品房、1棟獨立社區商業和1棟幼稚園組成。土地年限70年，綠化率30.05%，容積率4.1。
1、自然景觀優越，地理位置優越
中海天鑽位於羅湖紅嶺南路與濱河大道交匯處東南側，鄰近地鐵9號線鹿丹村站及萬象城。周邊配套成熟完善，自然景觀資源優越。
項目自帶3.5萬㎡溫暖園林，坐擁深圳河、380萬㎡一線香港米埔溼地公園景觀。此外，周邊還有2.2萬㎡的體育公園。
其東側為鹿苑小區(海關宿舍)，西側為深圳市水務廣場,南側為邊防綠地及深圳河，與香港溼地公園隔河相望，北側為濱河大道及鹿丹村大廈。
2、地鐵口+羅湖名校，周邊配套成熟
項目距離地鐵9號線（梅林線）鹿丹村站（A1出口）約400米，步行約5分鐘，地鐵出行十分方便。
目前，項目小學為：濱河小學，是省一級學校。中學為濱河中學，不僅是省一級學校，還是羅湖重點中學。
3、“白菜價”豪宅，性價比較高，值得入手
據規土委數據顯示，項目均價約：7.88萬元/㎡，其中，最低單價71682元/㎡。這個價格比項目一期（均價約10.5萬/㎡）便宜3萬左右，可謂之“白菜價”。
項目位於濱河路邊，遙望香港溼地公園美景，地鐵、學校、商業等配套一應俱全，性價比非常突出，可以考慮入手。
背景：深圳首個政府主導的舊改項目
中海天鑽（中海·鹿丹名苑）原為1989年落成使用的鹿丹村小區，這是深圳市較早期的高端福利房小區，曾獲評“全國第一文明社區”。
由於當時建設採用了大量海砂，經過歲月的侵蝕，房子出現了嚴重的質量問題。2014年，鹿丹村在政府主導下完成拆除。而在這之前，深圳尚無商品房住宅小區成功拆除的案例。
2015年2月，政府創新性地採用“定地價、競容積率”的方式出讓鹿丹村地塊。也就是定好地價和回遷物業建築面積、向下競爭可售商品住房建築面積，壓低項目容積率。
當時共有中海、萬科、卓越、星河等8家房企參與競買，最終，中海以可售面積39900㎡奪得地塊，摺合樓面價為22255元/㎡。（若摺合14 .4萬㎡回遷房建安成本，該宗地樓面價達3.5萬-4萬元/㎡。）
項目外景
周邊配套
▲濱河小學
教育配套：
項目所屬小學為：濱河小學，深圳市濱河小學創辦於1990年，現有教學班24個，教職工74人，學生1200多人。
學校於1999年通過“廣東省一級學校”評估，並先後獲得全國德育先進學校、省首批綠色學校、市首批辦學效益好的學校、市教育系統先進單位等殊榮。
▲濱河中學
項目所屬中學為：濱河中學，深圳市濱河中學創建於1984年，現為廣東省一級學校，深圳市建設示範性高中重點建設學校，羅湖區重點中學。
2009年，濱河中學中考培養出2位800分以上的高分學生，平均分達到526分；2011年中考有6名同學總分超過700分，高分率超過羅湖區各校。
交通配套：
自駕路線：
1、福田路線:福華路——濱河大道——在濱河紅嶺立交靠左(不上立交)——右轉——到 達。
2、南山路線:濱海大道——濱海深灣立交橋——濱河大道——在濱河紅嶺立交靠左(不上 立交)——右轉——到達。
3、龍崗路線:龍翔大道——水官高速——濱河大道——紅嶺南路——到達，全程約45分鐘。
4、香港路線:羅湖口岸——沿河南路——濱河大道——紅嶺南路——到達。
地鐵：
距地鐵9號線（梅林線）鹿丹村站僅約400米，步行約5分鐘即到到達。
公交：
距地公交車站：鹿丹村站僅約100米，抵達公交線路有：28路、38路、59路、229路、337路、366路。
醫療配套：
▲萬象城
商業配套：
項目直線距離2000米範圍，坐擁萬象城、東門、華強北、人民南四大商圈。
▲深圳河
景觀配套：
項目自帶3.5萬㎡溫暖園林，坐擁深圳河、380萬㎡一線香港米埔溼地公園景觀。此外，周邊還有2.2萬㎡的體育公園。
周邊樓盤價格
項目周邊二手房價格參差不齊，有高有低。截至6月19日，據深圳中原數據顯示，項目周邊二手房價格在4-10萬/㎡之間。其中，幸福裡均價約9.5萬/㎡，都市名園均價5.5萬/㎡、名仕閣均價5.1萬/㎡。
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